どうする？空き家問題をビジネスチャンスに変える方法
「実家を相続したけれど、そのまま空き家になっている…」「古くなった空き家、どうにか活用できないだろうか…」
もしあなたが、そんな空き家の所有者であれば、空き家問題を「厄介なもの」と感じているかもしれません。しかし、見方を変えれば、その空き家は大きなビジネスチャンスの宝庫です。適切に活用することで、安定した収益を生み出すだけでなく、地域の活性化にも貢献できます。
この記事では、松山市で空き家を専門に扱う行政書士として、また宅地建物取引士、認定空き家再生診断士の資格を持つプロフェッショナルとして、空き家問題をビジネスチャンスに変える具体的な方法を解説します。空き家ビジネスの現状から、成功事例、リスク対策、そして開業のポイントまで、あなたの疑問にすべてお答えします。
空き家問題の現状とビジネスチャンス
空き家の現状と増加傾向について
日本の空き家問題は年々深刻さを増しており、総務省の調査によると、2018年時点で全国の空き家は約849万戸に達し、総住宅数に占める空き家率も13.6%と過去最高を更新しています。松山市においても例外ではなく、多くの空き家が放置されているのが現状です。
- 少子高齢化: 人口減少や高齢化が進み、所有者が亡くなったり、施設に入居したりして空き家が発生します。
- 地方から都市への人口流出: 特に地方では、若い世代が職を求めて都市部へ移住するため、実家が空き家となります。
- 相続の困難さ: 遠方に住む相続人にとって、空き家の管理は大きな負担となり、放置されがちです。
こうした背景から、今後も空き家は増加傾向にあり、この社会課題を解決する空き家ビジネスへの関心が高まっています。
空き家ビジネスの市場規模と可能性
空き家の増加は、同時に新たな市場の誕生を意味します。空き家の管理、売買、リフォーム、活用など、その関連市場は今後さらに拡大していくと考えられています。
- リフォーム・リノベーション市場: 古い空き家を再生させるための工事需要が拡大しています。
- 不動産仲介・管理市場: 空き家専門の仲介や管理を行うビジネスが注目されています。
- シェアリングエコノミー: 空き家を民泊やシェアハウスとして活用するビジネスが活発化しています。
特に、小規模な地域においては、個別の事業者だけでなく、地域全体が一体となって取り組む「コーディネート組織」を形成し、行政機関と連携することで、空き家ビジネスが自立し、拡大する可能性が示されています。
このような地域ぐるみの取り組みは、空き家問題を解決するための専門家や事業者を地域に根付かせ、大きなビジネスチャンスを生み出すことができます。
空き家がもたらす経済的影響
空き家は、放置されると様々な経済的影響をもたらします。
- 資産価値の低下: 放置された空き家は老朽化が進み、資産価値が大きく下落します。
- 固定資産税の負担: 居住用の建物として認められなくなると、固定資産税の優遇措置がなくなり、税負担が跳ね上がります。
- 地域経済の停滞: 空き家が増えることで、街の魅力が失われ、人口減少に拍車がかかり、地域経済が停滞する悪循環に陥ります。
空き家ビジネスは、この負のスパイラルを断ち切り、新たな経済的価値を生み出す役割を担うことができます。
空き家ビジネスの多様な活用アイデア
成功事例に学ぶ空き家のビジネスモデル
全国には、ユニークなアイデアで空き家をビジネスとして成功させた事例が多数あります。
- 古民家カフェ・レストラン: 趣のある古民家をリノベーションし、地域に愛される飲食店として再生。
- ゲストハウス・宿泊施設: 観光地や地方の空き家をゲストハウスとして活用し、地域の魅力を発信。
- コワーキングスペース: 都市近郊の空き家をリフォームし、リモートワーカー向けの共同オフィスとして提供。
これらの事例は、空き家の持つ個性を最大限に活かすことで、新たな価値を生み出せることを示しています。特に、空き家をビジネスの素材として考えた場合、良好な状態の物件であることが最も重要であり、「住宅長寿命化」の取り組みを通じて優良な中古住宅を確保することが、活用の可能性を広げる上で不可欠です。
注目の空き家活用法：シェアハウスと民泊
空き家ビジネスの中でも特に注目されているのが、シェアハウスと民泊です。
- シェアハウス: 若者や外国人、単身者向けに個室と共有スペースを提供する方法です。比較的初期費用を抑えつつ、安定した家賃収入を得やすいのがメリットです。
- 民泊: 観光客向けに短期滞在の宿泊場所を提供するビジネスです。インバウンド需要の増加に伴い、収益性が高いビジネスモデルとして注目されています。ただし、自治体の条例や住宅宿泊事業法の遵守が不可欠です。
これらのような活用を進める際には、空き家の「住宅診断（インスペクション）」を通じて建物の劣化状況や欠陥の有無を把握し、適切な改修計画を立てることが重要です。
地域経済に貢献する空き家活用の実例
空き家ビジネスは、単なる収益事業に留まりません。
- 松山市では、空き家を若手アーティストのアトリエや、地域住民が集まるコミュニティスペースとして活用する事例も生まれています。
- 地方創生の一環として、空き家を地方移住者の住居として活用するビジネスも注目されています。
「小さなまちでも成立する空き家ビジネスモデル」の事例では、空き家所有者と希望者をつなぐソフト面と、工務店による維持管理・改修のハード面を一体的に取り組むことで、持続可能な空き家ビジネスを展開し、遊休不動産の流通加速化を目指しています 。
このように、空き家ビジネスは、地域の雇用創出や人口増加に繋がり、持続可能な地域社会の形成に貢献できるのです。
開業前に知っておくべき空き家ビジネスのメリットとリスク
空き家ビジネスのメリットを解説
空き家ビジネスには、以下のような大きなメリットがあります。
- 低コストでの事業開始: 新しい建物を建てるよりも、既存の空き家を活用するため、初期投資を抑えられます。
- 安定した収益源: 賃貸や民泊など、ストック型ビジネスとして継続的な収入を得られます。
- 社会貢献: 空き家問題の解決に貢献し、地域の活性化に貢献することで、社会的信用を得られます。
- 資産価値の向上: リフォームや活用によって、空き家の資産価値を高めることができます。
空き家ビジネスのリスクとその対策
メリットがある一方、リスクも存在します。
- リフォーム費用が想定以上にかかる: 見た目ではわからない建物の構造上の問題や、老朽化が進んでいる場合、追加で費用が発生する可能性があります。
- 対策: 認定空き家再生診断士などの専門家による事前の建物診断（インスペクション）が不可欠です。住宅診断では、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所や費用について専門家からのアドバイスが得られます。事例では、築36年の空き家の改修に390万円かかったケースもあります。
- 入居者や利用者が見つからない: 地域の需要やターゲット層を誤ると、空き家が再び空室になってしまうリスクがあります。
- 対策: 事前の徹底した市場調査と、地域特性を活かしたコンセプト設定が重要です。また、都市部の大手不動産会社との連携により、町から都市部へ移住する者への住宅斡旋など、多角的な不動産ビジネスを展開し、新たな需要を創出する視点も有効です。
- 法規制の遵守: 特に民泊や賃貸として活用する場合、様々な法律や条例を遵守する必要があります。
- 対策: 宅地建物取引士や行政書士などの法律専門家に相談し、適切な手続きを踏むことが重要です。
空き家ビジネスを成功させるための具体的な方法
補助金等の支援制度の活用法
空き家ビジネスを始める際には、国や自治体が提供する様々な補助金や支援制度を活用できます。
- リフォーム費用補助金: 空き家を住宅や事業用として活用する場合に、リフォーム費用の一部を助成する制度があります。
- 空き家バンク: 空き家の情報を自治体が管理し、利用希望者とのマッチングを支援する制度です。
これらの制度を上手に活用することで、初期コストを大幅に削減できます。
空き家管理ビジネスの参入方法とコスト
もしあなたが、所有者ではなく空き家ビジネスへの参入を考えているなら、空き家管理も有望な選択肢です。
- 参入方法: 特別な資格は不要ですが、宅地建物取引士の資格や不動産関連の知識があると信頼性が高まります。
- コスト: 巡回に必要な交通費、報告書作成のための人件費などが主なコストです。
- 収益: 空き家1件あたりの月額管理料（数千円〜）が主な収益源となります。
- コーディネート組織としての役割: 空き家の賃貸仲介、売買仲介、賃貸物件の管理代行、空き家管理、改修工事業者の紹介、自己保有物件の売買・賃貸、サブリース、火災・地震保険加入事務代行、インスペクション、行政の委託業務、データの集約と情報発信など、多岐にわたる業務を展開することが可能です 。
リフォームや改修のポイント
空き家をリフォームする際は、以下のポイントを押さえましょう。
- コンセプトを明確にする: 誰に、どのような目的で使ってもらいたいのかを明確にすることで、リフォームの方向性が定まります。
- 費用対効果を考える: 費用をかけすぎても回収できなければ意味がありません。補助金を活用したり、必要な部分に絞ってリフォームしたりするなど、費用対効果を考慮しましょう。改修費用は平均300万円程度という事例もあります。
- 専門家に相談する: 認定空き家再生診断士は、建物の劣化状況を診断し、適切なリフォームプランを提案できます。特に、「住宅長寿命化」の観点から、空き家になったときに質の良い物件であるための対策を検討し、住民への意識啓発を行うことが重要です。
今後の空き家ビジネスの展望と地域貢献
空き家ビジネスが日本の未来に与える影響
空き家ビジネスは、単なるビジネスの枠を超え、日本の未来に大きな影響を与えます。
- 住環境の改善: 放置された空き家が減少することで、地域の景観や治安が改善され、住みやすい街づくりに繋がります。
- 地方創生: 地方の空き家を活用することで、都市部からの移住を促進し、地域経済を活性化させます。特に、行政機関が住み替え促進や転入者・移住者の促進といった住環境施策を拡充することで、空き家ビジネスのチャンスが拡大します。
持続可能な地域管理と空き家ビジネスの関係
空き家ビジネスは、所有者個人や事業者だけでなく、自治体や地域住民との連携が不可欠です。
- 地域住民との連携: 住民との関係を築き、理解を得ることで、空き家ビジネスはより円滑に進みます。
- 自治体との連携: 地域の空き家情報や支援制度を共有することで、より効率的な空き家活用が可能となります。地域全体が組織となり一体的に取り組むことで、空き家ビジネスの自立化と地域課題の解消を同時に実現できるモデルが提唱されています。
空き家問題解決に向けて考えるべき課題
空き家問題を解決するための政策や取り組み
空き家問題を解決するためには、国や自治体の政策が重要です。
- 空家等対策の推進に関する特別措置法: 特定空き家に指定し、所有者に適切な管理を促す法律です。
- 税制上の優遇措置: 空き家を売却・活用する場合に、税金が軽減される制度があります。
これらの政策と連携し、地域に根差した「コーディネート組織」が司令塔となり、情報集約・共有、各種提案などを行うことで、空き家ビジネスの経営安定化が図られ、事業化の見通しが立つとされています。
地域住民との連携による空き家ビジネスの進展
空き家ビジネスを成功させるためには、地域住民とのコミュニケーションが欠かせません。
- 説明会の開催: 空き家を活用する際、事前に地域住民に事業内容を説明し、理解を得るように努めましょう。
- 地域イベントへの参加: 地域のお祭りに参加するなど、日頃から地域住民との交流を深めることで、協力関係を築けます。
- 住宅長寿命化への意識啓発: 住民に対して、住宅の点検項目や季節ごとの注意点などを記したリーフレットを配布するなど、住宅を長く良い状態で保つための意識啓発を行うことも重要です。
空き家ビジネスを始める前に読むべき注意点
空き家の条件と必要な調査
空き家ビジネスを始める前に、必ず以下の調査を行いましょう。
- 建物の状態: 構造上の欠陥やシロアリ被害など、不動産業者や認定空き家再生診断士による専門的な調査（インスペクション）が不可欠です 。
- 登記情報の確認: 空き家の所有権や抵当権などの登記情報を確認し、所有者が誰かを明確にしましょう。相続した空き家の場合は特に重要です。
- 法規制の確認: 都市計画法、建築基準法、自治体の条例などを確認し、空き家の活用が法的に問題ないか確認しましょう。
実際の運用における注意すべき事項
空き家ビジネスの運用が始まった後も、以下の点に注意が必要です。
- 近隣住民への配慮: 騒音やゴミの問題など、近隣住民とのトラブルを避けるため、事前のルール作りと丁寧な対応が必要です。
- 定期的な管理: 空き家の劣化を防ぐため、清掃や換気など、定期的な管理を怠らないようにしましょう。
- 都市部との連携の可能性: 地域への移住者だけでなく、地域から都市部へ移住する人への住宅斡旋など、都市部の大手不動産会社との連携を通じて新たなビジネスチャンスを多角的に展開することも考えられます。
まとめと空き家ビジネスのこれから
空き家ビジネスを振り返るポイント
空き家ビジネスを成功させるためには、
- 徹底した事前調査と市場分析
- 専門家との連携（司法書士、行政書士、宅地建物取引士、認定空き家再生診断士など）
- 補助金等の支援制度の活用
- 地域との連携（地域全体で一体的に取り組む姿勢と、コーディネート組織の構築）が不可欠です。
今後の可能性と地域発展のためのアクションプラン
空き家問題は、まさに社会全体の課題であり、ビジネスチャンスの宝庫です。
松山市で空き家を専門に扱う当事務所は、宅地建物取引士としての不動産知識、認定空き家再生診断士として、そして、行政書士としての法的手続きの知識を活かし、あなたの空き家ビジネスの開業から成功までをワンストップでサポートします。
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参考文献
国土交通省：小さなまちでもできる空き家ビズネスモデル
