空き家放置の末路！あなたの知らない行政代執行の実態

2025.07.06 空き家問題

近年、日本全国で空き家の問題が深刻化しています。相続した実家を放置してしまい、気がついたら行政から通知が届いて慌てる所有者も少なくありません。本記事では、空き家専門の行政書士であり、認定空き家診断士でもある私が、空き家放置の現状と危険性、そして行政代執行の実態について詳しく解説いたします。

空き家放置の現状と危険性とは？

国土交通省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は849万戸に達し、この20年で約1.5倍に増加しています。特に深刻なのは、賃貸用や売却用ではない「居住目的のない空き家」で、349万戸と約1.9倍の増加を示しています。（※これらの統計データは、国土交通省が発表している「住宅・土地統計調査」の数字として一般的に認識されているものです。最新の調査年と数字を再度ご確認いただくことをお勧めします。）

空き家が増加する主な理由は以下の通りです

相続による取得が55％を占める
所有者の約3割が遠隔地（車・電車等で1時間超）に居住
所有世帯の家計を支える者の約6割超が65歳以上の高齢者
解体費用をかけたくない、労力や手間をかけたくないという消極的な理由

放置された空き家のリスク

空き家を放置することで発生する主なリスクは以下の通りです

物理的リスク
- 建物の倒壊：構造部材の劣化による崩落の危険
- 外壁や屋根材の落下：通行人や隣家への危害
- 火災リスク：放火や漏電による出火
環境・衛生リスク
- 害虫・害獣の発生：ネズミやシロアリの繁殖
- 悪臭の発生：残置物の腐敗による臭気
- 不法投棄の誘発：ゴミ捨て場化による環境悪化
社会的リスク
- 治安の悪化：不審者の侵入や犯罪の温床化
- 景観の悪化：地域の資産価値低下
- 近隣トラブル：住民からの苦情や損害賠償請求

倒壊や犯罪の温床になる空き家

国土交通省の調査によると、居住目的のない空き家349万戸のうち、約101万戸が「腐朽・破損あり」の状態にあります。これらの空き家は、台風や地震などの自然災害時に倒壊の危険性が高く、近隣住民の生命・財産に重大な脅威をもたらします。（※この統計データも、国土交通省の調査によるものとして一般的に認識されています。）また、管理が行き届かない空き家は、不法侵入や薬物取引、放火などの犯罪の温床となりやすく、地域の治安悪化の要因となっています。

行政代執行の基本

行政代執行とは何か？

行政代執行とは、所有者が法的義務を履行しない場合に、行政が代わりに必要な措置を実施し、その費用を所有者に請求する制度です。空き家の場合、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に基づいて実施されます。

行政代執行には以下の2つの類型があります

通常の行政代執行： 所有者が特定されている場合
略式代執行： 所有者が不明または所有者を確知することが困難な場合

代執行の流れとプロセスの概要

行政代執行は以下のような段階的なプロセスで実施されます

特定空家等の指定
助言・指導
勧告
命令
戒告
代執行令書の交付
行政代執行の実施

なぜ行政代執行が必要なのか

行政代執行が必要とされる理由は、単に所有者の責任を問うためではなく、住民の生命・財産を守り、地域の安全・安心を確保するためです。特に以下のような状況では、行政代執行が緊急的に必要となります。

建物の崩壊が切迫し、通行人や隣家に危害が及ぶ恐れがある場合
所有者による自主的な改善が期待できない場合
近隣住民から強い対応要望がある場合

行政代執行の具体的な流れ

現地調査と勧告のステップ

行政代執行に至る最初のステップは、現地調査による空き家の状況把握です。

自治体は以下の手順で調査を進めます

現地調査の内容
- 外観目視調査：建物の外観から危険度を判定
- 立入調査：空家法第9条に基づく敷地内・建物内の詳細調査（建築技術職員等が実施）
- 所有者調査：登記簿謄本、戸籍情報、固定資産税情報等による所有者特定
注意点： 立入調査を行う場合は、原則として所有者に5日前までに通知する必要があります。ただし、所有者が不明な場合は通知を省略できます。
勧告の要件と効果 特定空家等に指定された空き家に対して、自治体は勧告を行います。勧告の重要な効果は固定資産税の住宅用地特例の除外。税額が最大6倍に増加。法的義務の明確化。所有者に対する改善義務の確定です。

命令と措置の流れ

勧告に従わない場合、自治体は以下の手順で命令を発します

命令前の手続き
- 事前通知：命令を行う前に所有者へ通知
- 意見書の提出機会：所有者が意見を述べる機会の付与
- 公開による意見の聴取：必要に応じて公聴会等の開催
命令の内容 命令では以下の事項を明記します。
- 措置の具体的内容（除却、修繕等）
- 措置の期限
- 命令に従わない場合の代執行の予告
- 50万円以下の過料に処する旨の警告

指定された期限とその後の対応

命令で指定された期限は、空き家の状況や工事の規模に応じて決定されます。実際の事例では、数週間から数ヶ月の期間が設定されています。

例えば、新潟県十日町市での事例では、命令から代執行開始まで約1ヶ月、除却工事完了まで約3ヶ月を要しています。また、山口県周南市では、緊急性が高く戒告等を省略し、命令から代執行まで約5ヶ月で実施されています。期限を過ぎても措置が実行されない場合、自治体は戒告を行い、その後代執行令書を交付して行政代執行を実施します。

行政代執行に関連する法律

行政代執行法の要点

行政代執行の根拠となる法律は、「行政代執行法」（昭和23年法律第43号）です。この法律の要点は以下の通りです。

代執行の要件
- 法定の義務：法律により直接命じられた行為であること
- 代替的作為義務：他人が代わって行うことのできる行為であること
- 義務の不履行：義務者が期限内に義務を履行しないこと
- 他の手段の不存在：他に適当な手段がないこと
代執行の手続き
- 戒告：期限を定めて義務の履行を催告
- 代執行令書の交付：代執行の日時、場所、方法等を通知
- 代執行の実施：行政が代わって義務を履行
- 費用の徴収：要した費用を義務者から徴収

略式代執行の理解

略式代執行は、空家法第14条第10項に基づく特別な手続きです。

通常の代執行との違いは以下の通りです

項目	通常の代執行	略式代執行
適用条件	所有者が特定されている	所有者不明または確知困難な場合（例：登記簿上の所有者が既に亡くなっているが相続人が不明な場合、海外在住で連絡が取れない場合など）
事前手続き	戒告・代執行令書が必要	相当な期間の公示が必要
費用回収	所有者に直接請求	相続財産管理人制度の活用

法的根拠と所有者の責任

空き家の所有者は、以下の法的責任を負います。

民法上の責任
- 工作物責任（民法第717条）：建物の倒壊等による損害賠償責任
- 所有者の注意義務：適切な管理を怠った場合の責任
空家法上の責任
- 適切な管理義務（空家法第3条）：所有者による適切な管理
- 措置命令への従義務：行政の命令に従う義務
- 過料：命令に従わない場合の50万円以下の過料

代執行にかかる費用とその回収

代執行に必要な費用とは？

行政代執行にかかる費用は、空き家の状況や規模によって大きく異なります。

主な費用項目は以下の通りです。

解体工事費：建物の解体・撤去費用
廃棄物処理費：建築廃材・残置物の処分費用
設計・調査費：事前調査・設計業務費用
動産の保管・処分費：残置物の保管・処分費用
諸経費：行政手続き・人件費等

実際の費用事例を国土交通省の事例からご紹介します。

所在地	建物構造・規模	代執行費用	特記事項
北海道旭川市	木造2階建て（約207㎡）	約410万円	老朽化による建物倒壊のおそれ、積雪による屋根崩落
埼玉県坂戸市	木造2階建て物置（約46㎡）	約65万円	屋根ふき材の剥落・飛散防止、越境立木剪定
千葉県柏市	鉄骨造3階建て（約38.5㎡）	約1,040万円	JR線路・通学通勤路に面し、外壁・屋根材崩落
新潟県十日町市	木造2階建て（約135㎡）	約270万円	積雪による屋根崩落、建物倒壊のおそれ
山口県周南市	木造平屋（約69㎡）	約220万円	外壁崩落・屋根瓦落下のおそれ、一部除却・補修
千葉県香取市	RC造4階建て附属屋等	約120万円	倒壊の切迫、所有者出国で不明（略式代執行）
千葉県香取市	ブロック塀	約20万円	傾斜し倒壊のおそれ、相続人不存在で不明（略式代執行）

誰がその費用を負担するのか？

行政代執行にかかった費用は、原則として空き家の所有者が全額負担します。

この費用負担の原則は以下の通りです。

費用負担の基本原則
- 所有者責任：空き家の所有者が第一義的に負担
- 連帯責任：共有者がいる場合は連帯して負担
- 相続人責任：相続が発生している場合は相続人が承継
特殊なケース
- 相続放棄：全相続人が相続放棄した場合は相続財産管理人が対応
- 所有者不明：略式代執行後に相続財産管理人制度を活用
- 無資力：所有者に支払い能力がない場合も法的義務は残存

代執行による費用回収の方法とその実例

自治体は代執行費用の回収のために、以下の方法を活用します。

回収方法
- 納付命令：代執行完了後、通常1ヶ月程度の期限で納付命令を発出
- 督促：期限内に納付がない場合の督促
- 財産調査：所有者の資産状況の調査
- 強制徴収：差し押さえ・公売による強制回収
回収実例
- 新潟県十日町市の事例： 相続財産管理人を義務者とし、強制債権として他の土地を差し押さえ、公売手続きを進めています。
- 千葉県柏市の事例： 差押え・公売により執行費用の一部回収を行っています。
- 回収困難事例： 所有者が生活保護受給者や無資力者の場合、実質的な回収は困難となることがあります。相続財産管理人制度を活用しても、土地売却価格が代執行費用を大きく下回る場合は回収不能となるケースも存在します。しかし、このようなケースは稀であり、多くの場合は所有者との協議や、資産状況に応じた分割払いなども検討されます。まずは行政や専門家にご相談いただくことが解決への第一歩となります。

行政代執行の実施事例

成功事例とその結果

以下は国土交通省の資料から引用した行政代執行の実際の事例です

事例1：北海道旭川市
建物概要： 木造2階建てアパート（昭和54年築、約207㎡）
問題状況： 積雪による屋根の一部崩落、老朽化による建物倒壊のおそれ、通行人や隣家への危険性
代執行費用： 約410万円
回収方法： 差押えとその公売（予定）
結果： 危険な状況の解消、近隣住民の安全確保

事例2：埼玉県坂戸市
建物概要： 木造2階建て物置（昭和20年築、約46㎡）、越境立木
問題状況： 屋根ふき材の剥落・飛散のおそれ、立木等が隣地及び前面道路に越境
代執行費用： 約65万円
結果： 屋根の飛散防止措置と越境立木の剪定を実施、通学路の安全確保

参考文献：空家法に基づく行政代執行及び略式代執行事例

失敗事例から学べること

行政代執行には成功事例ばかりでなく、課題となる事例も存在します。

費用回収困難事例
- 所有者の無資力：生活保護受給者など支払い能力がない所有者
- 相続人不存在：相続人全員が相続放棄し、相続財産管理人からも回収困難
- 土地価値の低下：代執行費用が土地価格を上回る場合の回収不能
手続き上の課題
- 所有者調査の困難：法定相続人が100名を超える複雑な相続関係
- 法人所有の問題：代表者不在の法人所有物件への対応
- 共有物件の対応：共有者間の意見対立による手続き遅延

地域ごとの行政代執行の違い

自治体によって行政代執行の実施方針や手続きには違いがあります。

実施体制の違い
政令指定都市では専門部署が設置され年間2～3件の代執行予算を確保する一方、一般市町村では兼任職員が対応し必要に応じて補正予算で対応するなど、規模に応じた体制がとられています。
協議会の活用状況
空家等対策協議会が設置され、特定空家等の判断や措置の検討に活用されています。例えば、埼玉県坂戸市や山口県周南市では、空き家等対策審査会や審議会の意見を踏まえて市長が認定を行っています。

相続人が知っておくべきこと

空き家を相続した際の注意点

空き家を相続した際には、以下の点に注意が必要です。

相続発生時の真っ先に取るべき行動
- 現状確認：建物の状態と近隣への影響を確認
- 管理体制の確立：定期的な見回り、最低限の管理
- 保険の確認：火災保険等の継続手続き
- 法的手続き：相続登記の実施（令和6年4月より義務化）
相続放棄の注意点
- 期限：相続を知った日から3ヶ月以内
- 管理義務：相続放棄後も次順位者や相続財産管理人が決まるまで管理義務継続
- 費用負担：相続財産管理人の申立費用（通常数十万円）

相続財産としての空き家の価値

空き家の相続財産としての価値評価は複雑です。

評価に影響する要因
- 建物の状態：築年数、構造、劣化状況
- 立地条件：交通アクセス、周辺環境
- 法的制限：建築基準法、都市計画法の制限
- 市場性：需要と供給のバランス
価値算定の方法
- 固定資産税評価額：市町村が決定する評価額（相続税申告の基準）
- 不動産鑑定評価：専門家による客観的評価（売却価格の参考）
- 実勢価格：実際の取引価格（市場での実際の価値）

相続人への行政からの通知方法

行政から相続人への通知は、以下の方法で行われます。

通知方法
- 書留郵便：確実な到達を証明
- 特定記録：配達記録を残す方法
- 直接投函：職員が直接投函
- 公示送達：所在不明の場合の最終手段
通知を受けた場合の対応
- 早急な現状確認：建物の状態と指摘事項の確認
- 専門家への相談：行政書士、建築士等への相談
- 対策の検討：修繕、除却、売却等の選択肢検討
- 行政との協議：措置期限の調整等

空き家の管理と対策

放置することのリスクと対策

空き家を放置することのリスクと、それに対する具体的な対策を整理します。

短期リストと対策

危険の種類	具体的な対策	おおよその費用目安
不法侵入	鍵の強化、防犯カメラの設置	5〜20万円
植物の繁茂	定期的な草刈り、樹木の剪定	年間5〜15万円
害虫・害獣	虫除け対策、ネズミ対策	年間3〜10万円
雨漏り	屋根や外壁の点検・修理	10〜100万円

中長期的リスクと対策
- 構造劣化：定期的な建物診断と必要な修繕
- 特定空家指定：早期の利活用または除却検討
- 資産価値低下：市場動向を踏まえた売却タイミングの検討

自分でできる空き家管理の方法

所有者自身が実施できる基本的な管理方法をご紹介します。

日常管理のチェックリスト
- 月1回以上の見回り：建物の状態確認
- 通風・換気：窓の開閉による空気の入れ替え
- 通水：配管の詰まり防止
- 清掃：室内外の清掃
- 郵便物の整理：ポストの定期的な確認

季節ごとの管理リスト

季節	管理ポイント	注意事項
春	害虫対策、植物の管理	繁殖期前の対策が重要
夏	通風・換気、防犯対策	長期不在時の対策
秋	台風対策、落ち葉処理	屋根・外壁の点検
冬	凍結対策、雪かき	水道管の凍結に注意

専門家に依頼するメリットと選び方

空き家管理を専門家に依頼する場合のメリットと選び方をご説明します。

専門家に依頼するメリット

定期的な管理：所有者の負担軽減
専門知識：建物の劣化状況の適切な判断
緊急対応：台風等の災害時の迅速な対応
近隣対応：苦情等への適切な対応

専門家の種類と役割

専門家	主な役割	費用目安
空き家管理会社	総合的な管理サービス	月額5,000-20,000円
建築士	建物診断、修繕計画	診断費用10-30万円
不動産会社	売却・賃貸の仲介	成約時手数料3-6%
行政書士	法的手続き、行政対応	案件により10-50万円

専門家選びのポイント
実績と経験：空き家管理の豊富な実績
地域密着：現地での対応力
サービス内容：必要なサービスの提供可否
費用の透明性：明確な料金体系
緊急対応：24時間対応の可否

空き家問題への社会的なアプローチ

地域連携の重要性

空き家問題の解決には、個人の努力だけでなく、地域全体での取り組みが不可欠です。

地域連携の効果
- 早期発見：近隣住民による異常の早期発見
- 情報共有：所有者情報や管理状況の共有
- 対策の効率化：地域一体での対策実施
- 予防効果：新たな空き家発生の抑制
地域連携の具体例
- 自治会との連携：定期的な見回り活動
- 民生委員との協力：高齢者世帯の見守り
- 防犯組織との連携：防犯パトロールとの連携
- 消防団との協力：防火・減災対策

ボランティア活動と行政の取り組み

各地でボランティア活動と行政が連携した取り組みが展開されています。

ボランティア活動の内容
- 清掃活動：草刈り、ゴミ拾い等の環境整備
- 見守り活動：定期的な見回り、状況報告
- 相談活動：所有者への助言・相談
- 啓発活動：空き家問題の啓発
行政の支援策
- 補助金制度：除却費用の一部補助
- 税制優遇：適切な管理に対する税制上の配慮
- 空き家バンク：利活用希望者とのマッチング
- 専門家派遣：建築士等の専門家派遣

住民ができる対策と問いかけ

一般住民として空き家問題に取り組むためのアプローチをご紹介します。

住民個人ができること
- 現状把握：地域の空き家状況の把握
- 情報提供：行政への情報提供
- 啓発活動：家族・知人への啓発
- 地域活動への参加：自治会活動等への積極的参加
地域で考えるべき課題
- 将来の住宅需要：人口減少社会での住宅のあり方
- コミュニティの維持：地域コミュニティの持続可能性
- 防災対策：災害時の空き家リスク
- 景観保全：地域の美観と資産価値の維持

専門家からのアドバイス： 空き家問題は個人の問題であると同時に、地域社会全体の問題です。早期の対策と継続的な管理により、行政代執行という最終手段を避けることが可能です。空き家を相続された方、所有されている方は、一人で悩まず、まずは専門家である村上行政書士にご相談ください。

空き家の行政代執行は、所有者にとって経済的・精神的に大きな負担となる最終手段です。代執行に至る前に、適切な管理と早期の対策を実施することが重要です。

空き家を相続された方、現在所有されている方は、以下のポイントを念頭に置いて対策を検討してください。

定期的な現状確認と最低限の管理の実施
利活用または除却の早期検討
専門家への相談と適切なサポートの活用
地域との連携と情報共有
法的手続きの確実な実施

空き家問題は社会全体の課題であり、所有者、地域住民、行政、専門家が連携して取り組むことで、より良い解決策を見つけることができます。お困りの際は、空き家専門の行政書士であり、認定空き家診断士でもある村上行政書士事務所までお気軽にご相談ください。無料相談では、まずあなたの空き家の状況をお伺いし、代執行に至る可能性の有無、そして今後の選択肢について分かりやすくご説明いたします。強引な勧誘は一切ございませんので、ご安心ください。

ご連絡お待ちしております

ぜひ、無料相談ご活用ください