松山市の再建築不可物件の空き家は売却・賃貸は難しい？
「松山市に空き家があるけれど、道が狭くて再建築できないって聞いた…」「この古い家、売ることも貸すこともできないの？」
もしあなたが今、松山市で再建築不可物件である空き家を所有し、その処分や活用に頭を悩ませているなら、この記事がきっとお役に立ちます。あるいは、ご自身の空き家が再建築不可物件に該当するのかどうか、その判断基準を知りたい方も、ぜひご一読ください。
再建築不可物件は確かに難しい側面を持ちますが、決して「負動産」ではありません。この記事では、再建築不可物件の基本的な知識から、具体的な活用・売却方法（専門の買取業者についても）そして、私たち村上行政書士事務所（行政書士と宅建士、両方の専門知識を持つ事務所）が松山市の皆様に提供できる解決策まで、詳しく解説します。
再建築不可物件とは？松山市でよくある原因
再建築不可物件とは、現在建っている建物を壊してしまうと、新たな建物を建てることができない土地や建物のことです。その主な原因は、日本の建築基準法に定められた厳しいルールにあります。
建築基準法の「接道義務」と「私道」の落とし穴
建築基準法では、火災や災害時の避難、緊急車両の通行を確保するため、原則として「建物の敷地は、幅4m以上の『道路』に2m以上接していなければならない」という「接道義務」（建築基準法第43条1項）が定められています。
この「道路」の定義が非常に重要です。私たちが普段「道」と呼んでいるものでも、建築基準法上の「道路」と認められないケースが多々あるからです。特に松山市内の古くからの住宅地では、以下のような状況がよく見られ、再建築不可の大きな原因となっています。
【再建築不可になる典型的なケース】
- 接道間口が2m未満の土地: 道路に面している部分の幅が、建築基準法で定められた2mに満たない土地です。
- 道路に全く接していない「袋地（ふくろじ）」: 他の土地に完全に囲まれており、公道に出るための道がない土地です。
- 建築基準法上の道路ではない「私道」にしか接していない: 松山市内でも、昔ながらの住宅街や分譲地には、幅4m未満の狭い私道や、個人が所有・管理している通路が多数存在します。これらは、たとえ近隣住民が日常的に通行していても、見た目が綺麗な道路でも、建築基準法上の「道路」としては認められません。このような私道にしか面していない土地は、現行の建物を解体すると、新しい建物を建てることができません。
その他の再建築不可の原因
上記以外にも、以下のようなケースで再建築が制限されることがあります。
- 自治体の条例による制限: 松山市独自の条例や、地域の特性（例：歴史的景観地区など）に応じて、建築物の高さやデザイン、用途が厳しく制限され、実質的に再建築が困難になる場合があります。
- 「既存不適格建築物」の解体: 建築された当時は適法だったものの、その後の法改正により現在の建築基準に適合しなくなった建物を「既存不適格建築物」と呼びます。これを解体して建て替える場合、現行法規に適合させる必要があるため、結果的に再建築が難しくなることがあります。
松山市の再建築不可物件が抱える問題点とリスク
松山市の空き家が再建築不可物件だと判明した場合、所有者の方には様々な問題点やリスクが生じます。
- 売却が極めて困難になる:
- 買い手が限られる: 一般の不動産市場では、建て替えができない物件は敬遠されがちです。将来的な建て替えを視野に入れる通常の買主は、まず購入を検討しません。
- 金融機関の融資が下りづらい: 担保としての評価が低いため、住宅ローンなどの融資が非常に困難になります。現金で一括購入できる買い手はごく少数に限られてしまいます。
- 売却価格が大幅に下がる: 相場価格よりも大幅に安価でしか売却できないケースが多く、場合によっては、建物の解体費用を差し引くとマイナスになることもあります。
- 維持管理コストがかさむ: 空き家として放置していても、固定資産税や都市計画税は発生し続けます。さらに、老朽化が進めば、倒壊の危険性、不法投棄、害虫の発生などによる近隣トラブルを避けるため、修繕や管理の費用も継続的に必要になります。
- 「特定空き家等」に指定されるリスク: 適切な管理が行われていない空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、松山市から「特定空き家等」に指定される可能性があります。指定されると、固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、税負担が最大で6倍にも跳ね上がります。さらに、市からの改善命令に従わない場合、行政代執行による解体が行われ、その費用がすべて所有者に請求されることもあります。
- 相続時のトラブル: 再建築不可物件であることを知らずに相続し、その処分に困って親族間でトラブルに発展するケースが少なくありません。また、相続税の評価額が実際の市場価値とかけ離れており、納税資金の確保に苦慮する原因にもなり得ます。
松山市の再建築不可物件、有効活用は可能なのか？
再建築不可物件だからといって、必ずしも「負動産」として諦める必要はありません。工夫次第で様々な活用方法が考えられます。
- 既存建物のリフォーム・リノベーションによる賃貸: 大規模な建て替えはできませんが、既存の建物を活かして賃貸物件として活用する方法です。水回りなど生活に必要な部分を最低限リフォームし、費用を抑えることで収益化を目指せます。特に、以下のようなニーズを持つ層に響く場合があります。
- DIY好きやクリエイター: 自由に空間をカスタマイズしたい、アトリエや作業場として使いたいといった層。
- 事務所・SOHO（Small Office Home Office）利用: 比較的安価な賃料で、小規模なオフィスや個人事業主の拠点として利用したい層。
- ユニークな空間を求める層: レトロな雰囲気や、一般的なアパートにはない間取りに魅力を感じる層。
- 駐車場や資材置き場などへの転用: 建物が老朽化しすぎている場合や、解体費用を抑えたい場合は、更地にして月極駐車場や資材置き場、あるいはトランクルームなどとして活用する選択肢もあります。ただし、接道状況によっては車の出入りが困難な場合もあるため、事前に確認が必要です。松山市では、解体費用の一部を補助してくれる制度もあります。
- 文化・芸術活動や地域コミュニティの拠点として: ユニークな間取りや歴史を感じさせる建物であれば、アトリエ、ギャラリー、小規模なイベントスペースなど、文化・芸術活動の場として活用されるケースもあります。また、周辺住民の交流の場として、地域カフェ、子供たちの学習スペース、高齢者の居場所など、地域貢献型の活用も考えられます。松山市の空き家バンク制度や、NPOなどが空き家活用プロジェクトを支援している場合もありますので、情報収集も有効です。
- 隣地所有者への売却: 最も現実的で、かつ高値での売却が期待できるのが、隣地の所有者に売却する方法です。隣地の所有者にとっては、自分の敷地を広げられる、あるいは接道条件を改善できるメリットがあるため、通常よりも前向きに検討してもらえる可能性が高いです。
- 「専門の買取業者」への売却: 一般の不動産市場での売却が難しい場合でも、再建築不可物件や、いわゆる「訳あり物件」を専門に買い取る業者が存在します。これらの業者は、物件の特性を理解しており、通常の不動産会社では難しい物件でも、直接買い取ってくれます。
- メリット: 売却までのスピードが速い、仲介手数料がかからない、現状のまま売却できる（リフォームや修繕不要）、近隣住民に知られずに売却できる（広告活動なし）といった点が挙げられます。
- デメリット: 市場価格よりも買取価格は安くなる傾向にあります。しかし、売却できないまま固定資産税や管理費を払い続けるリスクを考えると、選択肢の一つとして非常に有効です。
村上行政書士事務所だからできる松山市での解決策
松山市の再建築不可物件という複雑な問題に対し、村上行政書士事務所は、行政書士と宅建士、両方の資格と豊富な経験を持つ専門家として、多角的な視点から最適な解決策をご提案します。
1. 空き家・再建築不可物件の「なぜ？」を徹底調査し、最適な道を拓きます。
- 詳細な法的調査と原因特定: なぜ再建築不可なのか、その根本原因を建築基準法上の接道状況、都市計画上の制限、過去の建築経緯などを松山市役所などで徹底的に調査し、明確にします。特に、お客様の空き家が面している「私道」が建築基準法上の道路として認められているか、隣接地との関係性なども含めて詳細に確認することで、再建築可能化へのヒントを見つけ出します。これにより、漠然とした不安を解消し、具体的な解決への第一歩を踏み出せます。
- 「特定空き家等」指定のリスク回避支援: 松山市から特定空き家等に関する指導が入った場合、私たちが窓口となり、助言や必要な手続きの代行を行います。改善計画の策定や、市との交渉をサポートし、税金優遇措置の解除や行政代執行といった最悪の事態を避けるための支援をいたします。
2. 隣地所有者との交渉を専門家がサポート。再建築可能化への道筋をつけます。
- 隣地との交渉戦略の立案: 敷地が接している私道が幅4m未満の場合や、袋地の場合など、再建築不可の原因が隣地との関係にある場合、その解決が最優先となります。私たちは、隣地所有者の立場や意向を考慮した交渉戦略を立案し、円満な解決を目指します。
- 円滑な合意形成と契約書作成: 隣地所有者との交渉を粘り強く進め、私道の一部を寄付してもらう、あるいは買い取る、通行のための土地の賃借権や所有権を取得するなど、再建築可能化に向けた具体的な合意形成をサポートします。合意に至った際には、「通行地役権設定契約」や「土地売買契約」「土地賃貸借契約」といった法的に有効な書面を正確に作成し、将来のトラブルを未然に防ぎます。
3. 相続・売却・活用、あらゆる局面で「どうすればいいか」を具体的に示します。
- 相続手続き・遺産分割協議のサポート: 再建築不可物件を含む複雑な相続財産の整理から、相続人全員が納得できる遺産分割協議書の作成まで、専門家としてサポートします。特に、再建築不可物件の評価や処分方法について、相続人間の公平性を保ちつつ、円満な解決を目指します。
- 最適な売却・活用方法のご提案: 再建築不可物件の売却は難しいと諦めている方もいらっしゃるかもしれませんが、私たちは宅建士の視点も持つため、隣地所有者への直接交渉をはじめ、現状の建物を活用したい事業者や、リスクを理解した投資家への売却など、多角的な売却戦略をご提案します。また、再建築不可物件を専門に買い取る業者に関する情報提供や、お客様の意向に合わせた売却先の選定サポートも行います。リフォームして賃貸、駐車場、コミュニティスペースなど、様々な活用方法の中から、お客様の状況と松山市の地域特性に合わせた最適なプランを一緒に検討し、その実現までをサポートいたします。
4. ワンストップで対応し、お客様の手間を削減。
行政書士としての法務知識と、宅建士としての不動産取引のノウハウを融合させているため、お客様が複数の専門家を探し、それぞれに説明する手間を省けます。物件の法的な調査から、隣地との交渉、売却・活用のサポート、契約書の作成まで、一貫して私どもにご依頼いただけます。
まとめ：松山市の再建築不可物件でも諦めないでください！
松山市の空き家で再建築不可物件の問題に直面しても、決して一人で抱え込まないでください。問題を放置することは、税負担の増加や特定空き家等への指定リスクなど、さらなるリスクを招きます。
村上行政書士事務所は、お客様の空き家が抱える課題に対し、最適な解決策をご提案し、松山市の皆様の負担を軽減できるよう尽力いたします。
まずは、お気軽にご相談ください。あなたの空き家が抱える課題を、一緒に解決していきましょう。
