松山市の相続した農地｜青地・白地の違いと手続きガイド
「相続した農地が青地なのか白地なのか分からない」
「農地転用は可能なの？」
「松山市ではどこに相談すればいいの？」
松山市でご実家や農地を相続された方の中には、このようなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
農地の相続は複雑で、その農地がどのような規制を受けているのか、今後どのように活用できるのかを正しく理解することが重要です。
この記事では、松山市の空き家業務と農地転用を専門とする村上行政書士事務所が、農地の青地・白地の違い、調べ方、農地転用の具体的な手続きまで、詳しく解説します。
農地の青地・白地とは？
農地には、その利用目的や重要性に応じて、法律で様々な区分が定められています。
中でも、農業振興地域整備計画に基づき指定される農用地区域内にある農地を「青地」、それ以外の農地を「白地」と呼びます。
青地とは何か？
青地は、正式には農用地区域内農地と呼ばれます。これは、将来にわたって農地として利用していく必要があると市町村が判断し、農業振興地域整備計画で定められた、特に優良な農地です。
青地は、優良な農地を守るための措置として、原則として農地以外の目的で利用することが厳しく制限されています。
このため、家を建てたり、駐車場にしたりする農地転用は、非常に困難なのが実情です。
白地とは何か？
白地は、正式には農用地区域外農地と呼ばれます。これは、青地に指定されていない農地で、比較的農地転用がしやすい土地です。
ただし、白地だからといって自由に転用できるわけではありません。
農地法に基づき、転用の目的や周辺環境への影響などを審査する許可申請が必要です。
青地と白地の違い
青地と白地の最も大きな違いは、農地転用の難易度です。
| 区分 | 正式名称 | 特徴 | 農地転用 |
| 青地 | 農用地区域内農地 | 農業振興地域整備計画で定められた優良農地 | 原則不可（例外的な場合を除く） |
| 白地 | 農用地区域外農地 | 農業振興地域整備計画で定められていない農地 | 比較的容易（許可申請が必要） |
相続した農地を有効活用したい場合、まずはその農地が青地か白地かを正確に把握することが第一歩となります。
青地の調べ方
青地の調査方法
ご自身の農地が青地（農用地区域内農地）かどうかを調べるには、主に以下の方法があります。
- 市町村の農業振興担当窓口に相談する:松山市の場合は、松山市役所 農林水産部 農業振興課が担当窓口です。地番を伝えれば、その土地が農用地区域内にあるかどうかを最も確実かつ手軽に確認できます。
- 農業振興地域整備計画図を確認する:市町村のホームページや担当窓口で公開されている、農業振興地域整備計画図で確認できます。地図上でご自身の土地が色が塗られている場合は、それが青地（農用地区域内農地）です。
青地の地図の見方
農業振興地域整備計画図は、多くの場合、広域的な地図に農用地区域が色分けして示されています。地図上で自分の土地が色で塗りつぶされていれば、それは青地（農用地区域内農地）です。
地図を読み解くことで、周辺の土地との関係性や、地域の農業振興計画における位置づけを把握することができます。
青地から白地への転用手続き
青地は原則として農地転用ができませんが、農業振興地域整備計画から除外する手続き（農振除外）を行うことで、例外的に白地化し、転用が可能になる場合があります。
しかし、この手続きは非常に厳しい要件が定められており、手続きにも多くの時間と労力がかかります。
白地の調べ方
白地を確認する方法
ご自身の農地が白地（農用地区域外農地）であるかどうかは、青地でないことを確認すれば、それが白地であると判断できます。
先述した松山市農林水産課に地番を伝えて確認するのが最も確実です。農用地区域外にあることが確認できれば、その土地は白地です。
白地の地図とその影響
白地は、農業振興地域整備計画図上では色が塗られていない区域の農地です。青地のような厳しい転用制限がないため、転用の可能性が大きく開けていると言えます。
特に、市街化区域内に位置する白地は、転用が比較的容易です。
白地の用途とその制限
白地は農地転用が比較的容易ですが、農地法第4条または第5条に基づく許可申請は必須です。これは、農地を勝手に農地以外の目的で利用することを防ぐための法律です。
農地の転用ガイド
農地転用の基本要件と立地基準
農地転用の許可を受けるためには、まず以下の立地基準を満たす必要があります。この基準は、農地の区分によって転用の可否を判断する重要な要件です。
| 分類 | 立地条件 | 転用許可の可能性 |
| 甲種農地 | 特に良好な営農条件を備えた農地（集団的に存在する農地、土地改良事業の対象地など） | 原則不許可 |
| 第1種農地 | 良好な営農条件を備えた農地（10ヘクタール以上の集団農地など） | 原則不許可 |
| 第2種農地 | 将来、市街化が見込まれる農地（駅や幹線道路の周辺など） | 周辺の土地利用状況により許可の可能性あり |
| 第3種農地 | 市街地の区域または市街地に近接する区域にある農地（道路や下水道などの施設が整備されている区域） | 原則許可 |
青地から白地への転用にかかる費用
青地から白地への農振除外手続き自体に公的な手数料はかからないことが多いですが、行政書士などの専門家に手続きを依頼する場合、その報酬が発生します。
また、手続きに多くの時間と手間がかかるため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
市町村との調整方法
農地転用や農振除外の手続きは、市町村の担当窓口との事前協議が非常に重要です。
事前に相談することで、必要な書類や手続きの流れ、想定される課題などを把握でき、スムーズな手続きに繋がります。
農業振興と青地・白地の関係
農業振興地域とは
農業振興地域とは、農地を保全・形成し、計画的な農業の振興を図るために、都道府県知事が指定する地域です。この地域内では、農業振興地域整備計画が定められ、農地を「農用地区域」と「それ以外の区域」に区分します。
農振法と農地区分の影響
農業振興地域の整備に関する法律（農振法）は、優良な農地の確保と有効利用を目指す法律です。この法律に基づき、農用地区域（青地）は、原則として農地以外の利用が制限されます。これにより、地域全体の農業生産基盤を守っています。
農用地区域における青地・白地の役割
農用地区域内にある青地は、地域の食料供給を支えるための重要な農地として位置づけられます。
一方、農用地区域外にある白地は、地域の発展と農業の調和を図るための土地として、転用が比較的容易に認められることで、地域の産業や住環境の整備に役立てられます。
農地の売買に関する注意点
青地の売買条件
青地（農用地区域内農地）は、原則として農地としてしか売買できません。買主も、農業を営む個人または法人であることが条件となります。
また、農地法第3条に基づく許可が必要で、農業委員会の許可を得なければ、売買契約は無効となります。
白地の売買時の留意点
白地（農用地区域外農地）を売買する際には、転用を前提とするか、農地のままで売買するかによって手続きが異なります。
転用を前提とする場合は、農地法第5条の許可が必要です。買主が転用目的で取得する場合は、この許可なくして売買契約を進めることはできません。
市街化調整区域内での取引
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域であり、基本的に建物を建てることはできません。この区域内にある農地は、青地・白地に関わらず、転用や売買の際にさらに厳しい制限を受けることがあります。
青地・白地に関する申請手続き
青地から白地への申請方法
青地を白地にする農振除外の手続きは、まず市町村の農業振興担当窓口に相談し、申請書を提出します。その後、市町村の審査を経て、県知事への意見具申、公告・縦覧といった複雑なプロセスをたどります。
転用クラウドソーシングの活用
農地転用クラウドソーシングは、農地転用を希望する人と、転用可能な土地を探している人をマッチングするサービスです。しかし、専門家が介入しない場合、手続きの不備や法的リスクを伴う可能性があります。
申請に必要な書類と手続きの流れ
申請には、申請書、土地の登記事項証明書、公図、事業計画書、資金計画書など、多くの書類が必要です。また、手続きの流れは市町村によって異なるため、必ず事前に担当窓口で確認することが大切です。
農業経営における青地・白地の有効活用
農業計画における土地利用戦略
農業経営者にとって、青地・白地の区分を理解することは、将来の土地利用戦略を立てる上で不可欠です。青地は基幹的な農業生産に特化し、白地は6次産業化施設や農業関連施設の立地場所として活用するなど、計画的な土地利用が求められます。
効率的な農用地の整備方法
白地を農地として活用する場合、周辺の農地と一体的に整備することで、効率的な営農が可能になります。区画整理や水利施設の整備など、地域全体で計画的な農用地の整備を進めることが重要です。
地域農業振興への寄与
青地と白地の適切な管理と活用は、地域全体の農業振興に寄与します。青地で質の高い農産物を生産し、白地で加工・販売施設を整備することで、地域の活性化にも繋がります。
まとめ
青地・白地の要点整理
- 青地は、農業振興地域内の優良農地で、原則として転用不可です。
- 白地は、青地以外の農地で、比較的転用しやすいですが、許可申請は必須です。
- 農地の転用は、立地基準（甲種、第1種、第2種、第3種）によって可否が判断されます。
- ご自身の農地がどちらか調べるには、市町村の農業振興担当窓口に相談するのが最も確実です。
今後の農地利用に向けた視点
相続した農地をどう活用するかは、所有者の方それぞれのお考えによります。農地として第三者に貸し出す、農地転用して売却する、あるいは自身で活用するなど、選択肢は多岐にわたります。
しかし、どの選択肢を選ぶにしても、まずは正確な情報を把握し、適切な手続きを踏むことが何より重要です。
困ったときは専門家である行政書士に相談することが大切
相続した農地のお悩みは、ひとつとして同じものはありません。売却や転用、活用など、どんな選択肢が良いのか迷ったときは、専門家である行政書士に相談することをお勧めします。
村上行政書士事務所は、松山市での空き家や相続、農地に関するお悩みを専門に扱っています。青地や白地の調査から、農地転用、さらには相続した不動産の売買まで、あなたの状況に合わせた最適な解決策をご提案します。
松山市で相続した農地についてお困りの際は、ぜひ一度、村上行政書士事務所にご相談ください。初回相談は無料です。
